Devuélve la fianza una vez hayas comprobado que todos los suministros están al día y no hay desperfectos en la vivienda; si tiene mucha prisa en marcharse haz prorrateo de los recibos de suministros y retienes la media de los mismos. Tal como está el patio mejor ir de buen talante.

Un contrato obliga a las dos partes: tú estás obligado a dejárselo en alquiler y él a quedarse.

Si el vencimiento del contrato es en febrero del 2010, el inquilino se ha comprometido a estar en el piso (o a pagarte) hasta feb.2010.

Si decide no renovar, te tiene que avisar 30 días antes (o lo que hayáis fijado en el contrato) del vencimiento (es decir, de feb 2010).

Si tu inquilino decide irse antes, tú le puedes exigir que te pague las mensualidades (viva o no en el piso) hasta el vencimiento (feb 2010) o hasta que hayas alquilado el piso (tú no perderías dinero, por lo que no podrías reclamarle nada).

Pero, también es verdad, que en estos momentos hay mucha gente que se ha quedado en paro y no puede pagar el alquiler. Si tu inquilino se ha marchado por esta razón, deberías estar agradecido y no ponerte muy severo. Porque hay mucha gente que, sin poder pagar el alquiler, se queda en el piso hasta que les echa la policía (es decir, después de muchos meses de juicios y sin cobrar).

¿Es que pactásteis la renta por quincenas? ¿O la pactásteis anual solo que pagadera en mensualidades? Más bien esto último ¿verdad?
Marcharse del piso antes del año es incumplir el contrato.
Los contratos se firman para ser cumplidos por ambas partes, y otorgan derechos y obligaciones a ambas partes.
El inquilino tiene derecho a estar hasta 5 años (a veces 8) , y la obligación de cumplir anualidades completas , y el casero también tiene la obligación de tener a ese inquilino (hasta 5 años si él quisiera) y el derecho a cobrar la renta de cada anualidad completa.
Si el inquilino se marcha antes de tiempo y el casero le demanda, lo habitual, lo que la jurisprudencia ha dictado en ocasiones similares, (cuando las partes han acabado en los Tribunales) es que el inquilino deba pagar hasta que se termine la anualidad en curso o hasta que el piso se vuelva a arrendar. Es decir, otro inquilino, le libera del pago. Además, y esto sería lo más caro, el inquilino que incumplió el contrato suele ser condenado en costas (abogados y procuradores de ambas partes)
Por todo esto, no es infrecuente que el inquilino ofrezca al casero una indemnización (a pactar si no se estipuló nada en el contrato) a cambio de firmar una resolución bilateral de contrato, y evitar un pleito desagradable, largo y caro.
Le saldrá más barato negociar con el casero y pagarle 2 ó 3 mensualidades a modo de indemnización que un pleito con sus costas, y con una sentencia probablemente como la que te he comentado.
Eso además de pagar el último mes completo.