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Vivo en un apartamento de alquiler, y he recibido la visita de un abogado anunciándome que dicho apto. sería subastado próximamente, cosa que el dueño no me ha comunicado, el abogado en cuestión preguntaba por el dueño, pero al decirle que no era yo, éste, se apresuró a explicarme la situación. El susodicho abogado me explicó que no me echarían puesto que tengo un contrato por cinco años según la LAU, pero no me fío.
Hola:
Respecto al derecho de retracto en caso de embargo y posterior subasta judicial:
TS, Sala Primera, de lo Civil, 402/2004, de 14 de mayo:
"Conviene decir pronto y dando contestación casacional a la cuestión propuesta en el motivo, sobre la procedencia del retracto ejercitado cuando la transmisión ha tenido lugar mediante subasta judicial, como aquí ha ocurrido, pues se llevó a cabo en procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria seguido contra doña Rosario y don Iván , a instancia de la Caja de Crédito de Altea, habiéndose adjudicado a ésta la finca del pleito, (registral número NUM001 sita en la localidad de La Nuncía) y tuvo lugar la cesión del remate a favor de la demandada Ivorra Cano, S.L. el 26 de enero de 1996, sobre cuya transmisión se proyecta la acción retractual ejercitada y sin que a la actora se le hubiera hecho notificación alguna de dicha transmisión.
A este respecto hay que decir el cambio de orientación en la doctrina jurisprudencial que se ha producido en los últimos tiempos, para reconocer el derecho de retracto en favor de quien ostenta condición de arrendatario urbano al tiempo de enajenar el bien objeto de la locación en subasta judicial (Sentencias de 22-4-1992, 30-6-1994 y 8-6-1995, entre otras), declarando la sentencia de 12 de febrero de 1996 que cualquiera que sean las opiniones doctrinales sobre la adjudicación en subasta judicial, lo cierto es que el legislador la considera apta para dar lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, equiparándolas a las ventas por interpretación analógica del artículo 1640 del Código Civil."
Reciba un cordial saludo
Yo eso del derecho de retracto no lo veo tan claro, pues no es una venta, es una ejecuciçon hipotecaria, y los procedimientos son de distinta entidad, y la subasta publica tiene su propio procedimientoo.
Angel, al fin y al cabo es lo mismo, que puedes comprar la vivienda que habitas, en este caso el derecho de retracto dice que tendrias que pagar los gastos que le hayan supuesto a la entidad que embarga el inmueble adquirirla, papeleos, etc. Pero la vivienda si quieres y pagas esto, es tuya, quizás por un precio muy inferior al real.
Suerte
Hola angel ollero:
1º) El contrato continuaría en vigor hasta alcanzar, al menos, los 5 años de duración(art 13 LAU 1994).
2º) Usted no podría ejercer el Derecho de Adquisición Preferente - art 25 LAU 1994 - pues en su caso no se trata de una venta sino de un embargo. Sin embargo sí podrá hacer uso de su Derecho de Retracto si cumple los requisitos legales para ello.
Reciba un cordial saludo
Despacho Armando García Fernández.
http://letradosalquileres.es.tl
Email: letradoalquileres@hotmail.com
Email2: armandogarcia@ical.es
El embargo no te afecta, tu tienes un contrato de alquiler, todo valido, cambias de administrador de la finca, ellos se tienen que poner en contacto contigo para modificar los datos del administrador de la finca, los otros datos que tu habias contratado, asi como las mensualidades que pagabas deben de ser las mismas.
Al nuevo administrador no le interesa ponerse en contacto contigo, y quiere que te vayas, dado que si se pone en contacto contigo te tiene que informar del precio en el que ha adquirido el inmueble, y aunque sea un embargo tienes derecho a ejercer el derecho de tanteo y retracto, es decir adquirir la vivienda que nos ocupa por el precio que ha sido embargada, ese es tu derecho y tienen miedo de que vayas a ejercerlo.
Para echarte es un procedimiento diferente, tendrian que demandarte, decir que es el unico inmueble que tienen, que su hijo lo precisa, etc, su hijo se queda el inmueble, tiene que vivir dos años alli... etc, pero ese procedimiento esta a años luz de ti.
Es cierto que el nuevo propietario tiene que respetar tu contrato de alquiler. No obstante, y para que no haya complicaciones, una vez sepas que juzgado lleva el caso de la subasta, sería conveniente que te personaras en el mismo, llevando el contrato y justificantes de pago de hace tiempo, para que el juez te reconociera el derecho y lo hiciese constar en la procedimiento.
